Productos asociados a una HIPOTECA. ¿Qué son estos productos?
En noviembre de 2021 desde Los Lunes Financieros se abordó el tema de la hipoteca, que fue muy visitado en la sección de Cajasol Educa de la web de la Fundación Cajasol. En este mes se tratan los productos que se ofrecen asociados con las hipotecas.
Se ha convertido en algo habitual que los bancos al comercializar las hipotecas ofrezcan otros productos, como seguros o productos de inversión, con la excusa de concederme la hipoteca en condiciones más favorables. Se trata de los productos vinculados y combinados.
Me pueden ofrecer una gran variedad de estos productos con intereses y condiciones diferentes, que pueden producirme confusión a la hora de valorar la oferta hipotecaria que me hacen. Entenderlos y cómo actuar con ellos es crucial para que tome decisiones financieras bien informadas y no me sea muy gravoso.
Lo primero que tengo que hacer es saber diferenciarlos:
¿Qué son los productos vinculados?
Son productos que han de ser contratados y mantenidos con el préstamo y que no pueden ser comercializados por separado. Son la apertura de la cuenta corriente con el banco prestamista y la contratación de un seguro de daños e incendio, ya que la ley exige que el inmueble sobre el que recaiga una garantía hipotecaria ha de estar asegurado.
La Ley del Crédito Inmobiliario, 5/2019 de 15 de marzo, limita estos productos a aquellos relacionados con la vivienda y el propietario. Hay que destacar que no es obligatorio contratar estos productos con el propio banco, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas, a excepción de la apertura de cuentas de ahorro o corrientes necesarias para la liquidación de los pagos del préstamo.
¿Qué son los productos combinados?
Los productos combinados, a diferencia de los vinculados, son opcionales. El banco ofrece estos productos junto con la hipoteca para «bonificar» el tipo de interés, es decir, reducirlo.
Entre los productos combinados más comunes se encuentran los seguros de vida, hogar, protección de pagos, tarjetas de crédito, planes de pensiones y la domiciliación de la nómina… La decisión de contratarlos o no depende enteramente del cliente.
Por ejemplo, el tipo de interés que el banco aplicará a mi préstamo es del 5,00% TIN; pero se podría ver reducido si contrato y mantengo ciertos productos: si domicilio mi nómina (-0.50%), si contrato un seguro de hogar (-0,20%), otro seguro de vida (-0.10%), otro seguro más de protección de pagos (-0.10%) y contratación de tarjeta de crédito (-0.10%). Así, el tipo de interés podría bajar del 5,00% TIN inicial a un 4,00% TIN, con la consecuente reducción en la cuota mensual.
No obstante, debo tener en cuenta que esa rebaja de tipos al contratar un seguro me puede bajar un 0,20% en el tipo del préstamo; pero no puedo olvidar cuanto será la prima que tendré que pagar todos los años de ese seguro. Puedo hacer un rápido cálculo y comparar la reducción de las cuotas mensuales en un año con la prima anual que pagaré por ese seguro. Así veré si me interesa o no contratarlo.
De todo esto el banco me debe informar en la ficha de información precontractual (FIPRE). En la sección 4ª de esta ficha se incluirán todos aquellos productos o servicios que han de ser contratados conjuntamente con el préstamo para poder obtenerlo en las condiciones ofrecidas.
Diferencias clave entre estos productos:
Obligatoriedad: Los productos vinculados son obligatorios para obtener la hipoteca, mientras que los productos combinados son opcionales.
Finalidad: Los productos vinculados son requisitos del banco, mientras que los productos combinados se ofrecen como incentivos para reducir el tipo de interés.
Regulación: Ambos tipos de productos están regulados por la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019, que busca proteger al consumidor de prácticas abusivas.
El lunes que viene se seguirá tratando en profundidad estos productos.
