Una de las consecuencias negativas que está provocando las medidas tomadas contra la inflación es la subida de los tipos de interés, que están provocando una subida del Euribor, que a su vez van a afectar a los préstamos referenciados a este indicador, concretamente en una subida de hipoteca a tipo variable.
Como ya adelantamos a primeros de mes en “Los Lunes Financieros”, el único instrumento que tienen los organismos económicos gubernamentales para controlar o estabilizar la inflación es disminuir la demanda. ¿Y cómo se consigue eso? Subiendo los tipos de interés de los préstamos, de esta forma habrá menos dinero en circulación porque costará más conseguirlo.
La causa: el Euribor. El Euríbor es el índice medio de los intereses que los bancos europeos aplican a los préstamos que se conceden entre ellos. Si los bancos se cobran más intereses entre ellos, el Euríbor aumenta. Provocado, además, porque el Banco Central Europeo también les está cobrando intereses a los bancos europeos por prestarles dinero. Antes les prestaba al 0% para que fluyera dinero y se moviera la economía, ahora es todo lo contrario, hay que enfriarla.
Si tengo una hipoteca a tipo variable que está referenciado al Euribor, está claro que los intereses que me cobran van a subir y, por tanto, pagaré más al mes por mi hipoteca.
Lo que pago al mes por un préstamo es la cuota, una parte de ésta se dedica a la amortización del capital pedido y otra parte a pagar los intereses del capital pendiente. Si estoy en los primeros años de la hipoteca, la parte de intereses de la cuota será muy alta y cualquier subida en el Euribor se va a notar incrementando ésta y, por tanto, tendré que dedicar más dinero mensualmente a su pago.
Con este panorama tengo que pasar a la acción. La mejor forma de luchar contra los incrementos de los tipos de interés es cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo, bien negociando con la entidad financiera (novación) bien cambiando de banco (subrogación).
La novación de una hipoteca es cambiar las condiciones del préstamo hipotecario después de la firma, implica negociar de nuevo con la entidad bancaria con la que se ha contratado.
Se puede renegociar:
- La modificación del capital prestado
- La variación del plazo de amortización
- El cambio de las condiciones del tipo de interés
- La modificación del método de amortización
- La liberación o incorporación de nuevas garantías
Se puede negociar varias condiciones a la vez para que la cuota mensual a pagar sea igual o menor que antes. Por ejemplo, el tipo de interés y el plazo.
El acuerdo deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, ello conlleva una serie de gastos, además de la comisión que puede cobrar el banco.
La subrogación de acreedor consiste en traspasar la hipoteca de un banco a otro para modificar su interés y/o su plazo. Para ello con quien hay que negociar es con otra entidad financiera.
Esta operación, además de los notariales y de registro, también conlleva otros gastos: la tasación de la vivienda (el nuevo banco la necesita para conocer el valor del inmueble) y la comisión por subrogación que cobre el banco al que se abandona, entre otras. Está claro que interesa una subrogación cuando el ahorro de dinero conseguido en la negociación, sobre todo pagar menos intereses, compensen estos nuevos gastos.
Aún queda otra opción que es contratar una hipoteca nueva con otro banco y usar el dinero prestado para liquidar el préstamo que se tiene vigente; pero ésta es una operación más cara.
